DERNIERE REFERENCE DES TAUX LONGS : OAT 10 ans à 2.9%

Les OAT ou Obligations Assimilables du Trésor sont l'instrument privilégié de l'Etat pour la gestion de la dette publique. Ce taux sert également de référence pour les emprunts consentis aux particuliers pas les banques, mais majorés pour couvrir leurs frais.
Le taux des OAT 10 ans étant à 2.9 %,votre taux négocié hors assurance devrait donc être un peu supérieur.
Complément Taux long terme (10 ans)

COURBE DES TAUX ( BONDS YIELD CURVE )

Si l'OAT 10 ans est très pratique comme indicateur des taux long terme, il faut cependant savoir que les taux consentis sont fortement dépendants de leur durée.
En effet le taux reflète avant tout le risque de ne pas être remboursé, et ce risque augmente avec la durée du prêt. Vos emprunts vont donc suivre cette tendance.
Pour les obligations d'état Français, voici comment évoluent leur taux en fonction de la durée d'emprunt

Les taux augmentent rapidement pour atteindre une certaine stabilisation. Lecture de la courbe : si le taux très long terme est à 4%, le taux à 10 ans sera de 3.2% ( 4% x 0.80 ) A partir des valeurs réelles de fin 2011, on peut voir que la courbe mathématique (en rouge) se comporte de manière très similaire.

Cette courbe théorique est utilisée dans le simulateur ci-dessous pour moduler les taux fixes en fonction de la durée des emprunts.
Nota : la forme de la courbe change suivant s'il y a tension ou relachement sur les taux, considérer cette approche comme indicative seulement.

OUTIL SIMULATION PRET IMMOBILIER

Vous permet d'optimiser la durée de votre emprunt en fonction des mensualités possibles et du coût total de l'emprunt qui en découle.
Vous avez à saisir le montant à emprunter, le taux que vous pensez négocier et sa durée correspondante.
Le simulateur va calculer tous les prêts de 5 à 30 ans en modulant le taux que vous saisi année par année pour mieux correspondre à la réalité ( voir courbe des taux plus haut)
Si vous préférez garder le même taux fixe quelque soit la durée de l'emprunt, décocher la case taux modulé.

Pensez à intégrer le coût de l'assurance dans le taux annuel...

FORMULE MATHEMATIQUE CALCUL MENSUALITES PRET IMMOBILIER A TAUX FIXE

Voici la formule utilisée dans le simulateur :

m = ( C x t ) / [ 1- ( 1 + t )^1/n ]

m : mensualité
C : Capital emprunté
t : taux mensuel = taux annuel / 12 (par convention pour les prêts...)
n : nombre de mensualités donc nombre années x 12

TEG ou Taux Effectif Global

En général, les taux annoncés par les banques pour les emprunts ne comprennent pas tous les coûts:
Il faut ajouter différents frais pour réaliser le prêt comme le coût de l'assurance, mais aussi les frais de dossier et autres...
Le TEG a été mis en place pour mieux informer les consommateurs sur le coût réel d'un prêt.
Le TEG serait le taux d'un prêt qui engendrerait les mêmes coûts vu côté client en intégrant tous les frais.
Pour calculer le TEG, on peut utiliser la formule mathématique ci-dessus en posant t comme inconnue. Malheureusement on aboutit à un polynome de degrès n >> 5 dont on ne peut extraire les racines par formule (théorème d'Abel-Ruffini) ce qui fait que l'on trouve peu de calcul sur le sujet et le TEG apparait du coup comme un peu mystérieux.
On peut cependant trouver ce TEG en procédant brutalement par itérations, c'est ce qui est fait dans l'outil proposé ici.

PRET IMMOBILIER A TAUX FIXE OU TAUX REVISABLE ?

Les prêts à taux variable ont généralement un taux inférieur aux prêts à taux fixes.
Ces prêts immobiliers comportent cependant une part d'incertitude puisque leur taux va suivre l'évolution des taux directeurs, et ceci avec des règles d'ajustement plus ou moins complexes.
Dans une période où les taux directeurs sont élevés, il peut-être avantageux de contracter des emprunts à taux variable en tablant sur une baisse des taux. Toutefois, si la hausse des taux se poursuit, l'emprunt à taux variable va alors subir une augmentation et le coût total des remboursements peut dépasser celui d'une emprunt à taux fixe.
Donc en période à taux élevés, si on anticipe une baisse des taux, un emprunt à taux variable peut être envisagé
Par contre en période de taux bas, le risque est alors une hausse des taux et un emprunt à taux fixe est à privilégier.

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source: Google Actualités