Calcul de plus value et regime d'imposition depuis février 2012 service public
Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l'acquérir, vous réalisez une plus-value.
La plus-value immobilière est imposable sur le revenu, mais vous pouvez bénéficier d'exonérations dans certaines situations.
Opérations concernées
La fiscalité des plus-values immobilières s'applique aux cessions à titre onéreux suivantes :
vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain)
vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple)
vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
échange de biens, partage ou apport en société
Calcul de la plus-value
Prix de vente
Le prix de vente (ou cession) est le prix indiqué dans l'acte.
Ce prix peut être augmenté de certaines charges en capital et indemnités bénéficiant au vendeur (exemple : montant du remboursement d'un reliquat d'emprunt contracté par le vendeur, mis à la charge de l'acquéreur dans l'acte de vente).
Ce prix est réduit du montant des frais de vente supportés par le vendeur (par exemple certifications et diagnostics obligatoires).
Prix d'acquisition
L'estimation du prix diffère selon le type d'acquisition :
si le bien a été acheté, le prix d'acquisition correspond au prix effectivement versé, augmenté des charges et indemnités bénéficiant au vendeur.
en cas d'acquisition par succession ou donation, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour la détermination des droits de succession ou de donation.
Le prix d'acquisition est augmenté des frais suivants :
->frais d'acquisition
Par exemple honoraires de notaire, frais de timbre..., retenus pour leur montant réel et justifié.
En cas d'acquisition à titre onéreux, ils peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix d'achat.
->dépenses de travaux
Le coût de certains travaux réalisés par une entreprise s'ajoute au prix d'acquisition sauf si la dépense a déjà été prise en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu.
Il doit s'agir de travaux relativement importants : construction, agrandissement, amélioration... En revanche, les dépenses dites "locatives" (comme le papier peint ou la moquette) ne sont pas concernées.
Si vous vendez un bien immobilier plus de 5 ans après l'avoir acheté, vous pouvez évaluer les travaux à 15% du prix d'acquisition, sans avoir à fournir de justificatifs. Si la vente est plus récente, des justificatifs (factures) peuvent vous être réclamés.
->frais de voirie, réseaux et distribution
Ces frais s'ajoutent au prix d'acquisition des terrains à bâtir (par exemple, frais d'aménagement et de viabilisation d'un terrain).
Abattement pour durée de détention
La plus-value est réduite d'un abattement par année de possession du bien immobilier (bâti ou non bâti). Le régime d'abattement est différent selon que la vente a lieu avant ou après le 1er février 2012.
(à partir du 25 août 2011 en cas d'apport en société de biens immobiliers)
Taux d'abattement applicable en fonction de la durée de détention et de la date de la vente:
| Durée | avant
1/2/12 | après
1/2/12 | | Durée | avant
1/2/12 | après
1/2/12 | | Durée | avant
1/2/12 | après
1/2/12 |
| 1 an | 0% | 0% | | 11 ans | 60% | 12% | | 21 ans | 100% | 40% |
| 2 ans | 0% | 0% | | 12 ans | 70% | 14% | | 22 ans | 100% | 44% |
| 3 ans | 0% | 0% | | 13 ans | 80% | 16% | | 23 ans | 100% | 48% |
| 4 ans | 0% | 0% | | 14 ans | 90% | 18% | | 24 ans | 100% | 52% |
| 5 ans | 0% | 0% | | 15 ans | 100% | 20% | | 25 ans | 100% | 60% |
| 6 ans | 10% | 2% | | 16 ans | 100% | 22% | | 26 ans | 100% | 68% |
| 7 ans | 20% | 4% | | 17 ans | 100% | 24% | | 27 ans | 100% | 76% |
| 8 ans | 30% | 6% | | 18 ans | 100% | 28% | | 28 ans | 100% | 84% |
| 9 ans | 40% | 8% | | 19 ans | 100% | 32% | | 29 ans | 100% | 92% |
| 10 ans | 50% | 10% | | 20 ans | 100% | 36% | | 30 ans | 100% | 100% |
En cas de vente de terrains nus constructibles
Les plus values concernées continuent de bénéficier de l'abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5ème si une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 août 2011, et si la vente est conclue avant le 1er janvier 2013.
En cas des moins-value : Si, lors d'une opération immobilière, vous réalisez une moins-value (c'est à dire une perte), il n'est pas possible de la déduire de votre revenu global, ni d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien.
Saint Bruno 16h25
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